“居民推选不出候选人，社区可以指定吗?”“选举时到会人员不足，能否以流动票箱的形式上户投票?”……6月14日下午，南昌市西湖区骆家花园社区邻里活动室热闹非凡，一场“幸福圆桌会”活动在这里举行，社区和居民代表围绕业主委员会(以下简称业委会)的成立与运作，向公益律师提出系列的法律问题。面对居民的咨询，江西刘锡秋律师事务所专职律师王虹力耐心答疑解惑，共解答居民法律咨询20余件。

此次活动是新法治报与省律师协会联合主办的第755期“公益律师进社区”活动，由南昌市西湖区司法局、西湖区普法办协办。

“幸福圆桌会”现场

(资料图)

“圆桌会”上话民生

“为引导居民自治，近期南浦街道各社区积极开展业委会成立工作，但是在业委会成立过程中，社区或多或少遇到了一些法律难题。”骆家花园社区党委副书记杨莲英告诉记者。为了解决此类问题，确保业委会成立合法、合理、有序进行，西湖区司法局联合南浦街道开展“法治护航·组团服务”“法律明白人”助力基层社会治理“幸福圆桌会”活动。

西湖区司法局选派法律专业骨干，在全区10个街道组建了由社区(村)“法律明白人”骨干、法律顾问、人民调解员、公证员、律师等为成员的法律服务团，主动融入“幸福圆桌会”的全过程，参与基层法治宣传、矛盾调解、法律服务等法治实践，为“幸福圆桌会”注入法治力量。

活动伊始，王虹力律师以社区居民们在业委会成立过程中遇到的普遍问题为切入口，详细介绍了民法典、物业管理条例等相关法律法规，深入分析了成立业委会的依据、原因、必要性以及业委会的法定职责等内容。随后，居民们围绕业委会的成立与运作等内容提问，由“法律明白人”、人民调解员、公证员、律师等组成的法律服务团耐心答疑解惑，从法律层面给出建议。

西湖区司法局相关负责人告诉记者，今后，法律服务团成员将出现在一场又一场的“幸福圆桌会”上，对“幸福圆桌会”协商议题涉及的法律适用以及日常工作中群众反映的法律问题，提供专业的法律意见。

家属投票需业主授权

“业主大会筹备组成员选定是否要召开业主大会?如果召开，需要多少人参与投票?”居民方小红就筹备组成员的选定提出疑问。

“不需要，因为筹备组作为一个临时组织，筹备组的工作就是在小区成立业主大会、选举业委会之前，完成的前期筹备工作。此时尚未成立业主大会，故不存在召开业主大会会议确定人选。”王虹力律师进一步解释，根据《江西省物业管理条例》，筹备组中的业主代表，一般由街道办事处、乡镇人民政府或者社区居民委员会、村民委员会组织业主推荐产生。

“业委会选票是否一定要持有房产证的业主签字，如果是业主家属签字，但没有委托书，签字是否有效?”居民彭莉萍说，在组织投票时发现，有些业主的房子由家属居住，他们没有时间赶回来投票，表示可以由家属代投，但是不知是否符合规定。

“房屋所有权人为业主，如未在不动产权利证书上被登记为产权人，要在表决票上签字的，必须取得业主委托授权。根据《江西省物业管理条例》，业主的配偶、父母或者成年子女在物业管理区域内居住，经业主本人书面授权，享有业主权利。此时，受托人甚至享有被选举权。”王虹力律师介绍，委托分两种情况，一种是一事一授权，即受托在某一次表决中作为代理人签名;另一种是直接代行业主权利的长期授权。

“业委会选举公告和公示是否一定要张贴到每个单元门口，只张贴在社区门口的公告栏内符合规定吗?是否一定要在微信群里发通知?”得到提问机会后，社区工作人员曾艳抛出了自己的问题。

对此，王虹力律师解释，法律并未规定具体要以什么方式进行公告或公示，但是公告和公示的本意是确保业主知情权，让更多的业主依法行使自治权，那么发布公告公示时，应当尽可能地能够让业主知悉的手段，包括在小区公示公告栏、电梯内、必经的进出门岗处张贴纸质公告公示，有微信群和公众号的同步推送等。

“五步走”成立业委会

“我们石头街位于中间的位置有一栋房屋已经成立了业委会，但街两头位置的楼房未成立业委会。请问是否可以绕过中间已成立的业委会，两头位置一起成立一个业委会?”石头街社区工作人员刘琴问的也是社区的具体问题。

“物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域，一般以红线图范围内的为准，这和物业管理区域的形态、规模为何无关。”王虹力律师认为，过去的老旧房屋没有非常明确的物业管理区域的概念，如果有部分楼栋已成立业委会，能够自我管理，可以考虑在征求相关部门及居民意见后，整条街成立业主大会、选举业委会，然后再以栋为单位成立业主小组。此外，如果社区想重新规划整合业委会点位，打算整个社区成立一个业委会。那么，重新规划整合业委会点位相当于调整了物业管理区域。如果有共用的设施设备，属于同一个社区下辖，征求过住建、街办等部门的意见，可以重新划分成一个大的物业管理区域统一管理统一成立业主大会、选举业委会。重新划分区域后，由于居民发生了变化，需要重新推选筹备组，成立业主大会，选举业委会。

一个多小时的“幸福圆桌会”气氛热烈，公益律师深入浅出地讲解了业委会成立过程中的法律问题，并总结出成立业委会的五个步骤：第一步，寻找志同道合的同志，组建“能文能武”的核心团队，以点带面、加强宣导;第二步，业主们通过初步身份核验，成立实名制业主微信群，扩大筹备团队;第三步，向街办或乡镇政府递交召开首次业主大会的申请后，六十天内成立筹备组，筹备组九十天内召开首次会议(所有工作轨迹注意留痕，便于依法维权);第四步，通过相关单位的帮助与配合，摸清小区家底;第五步，制定议事规则和管理规约初稿，从核心团队中推选业委会候选人。

“太实用了，公益律师讲的都是干货，解答了我们在业委会成立过程中的疑惑。”社区工作人员和居民对依法依规成立业委会有了更深入的了解，纷纷表示受益匪浅。

社区不能指定候选人

提问：小区比较分散，居民们有成立业委会的意愿，但推选不出候选人，社区可以指定候选人吗?

王虹力律师：严格意义上来说，不可以，也不应当。推选不出候选人，侧面说明成立业委会的条件还不成熟。在此之前，如果想成立业委会，可以由社区有针对性地找一些相对积极的居民或在该区域内德高望重的居民，沟通后由他们自荐或组织动员邻居推荐。

投票可用流动票箱

提问：投票是业委会成立中关键的一环，有些居民无法到会投票，可以以流动票箱的形式上户进行投票吗?

王虹力律师：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。书面征求意见方式包括电子投票平台、纸质表决票、微信等可以被特定载体记录意见的方式。使用流动票箱是可行的，但纸质表决票需要注意票箱的封箱、开箱和保存问题。

公告无时间间隔要求

提问：在前一个公告和公示日期结束后，后一个公告或公示前，要隔几天?

王虹力律师：一般不需要，公告或公示本质目的是保障业主的知情权，相关法律规定对于公告和公示分别应公开多少天没有硬性规定。重要的是公示和公告的动作本身，以及是不是符合相关法律法规中明确限定的公示或公告的期限。如果在公示公告期内，有其他事项依法也需公示公告，当然可以即时发布。

原业主权利可授权享有

提问：业委会候选人的房产已过户给儿女，是不是只要儿女写委托书就可以?

王虹力律师：房产过户给儿女后，原房产所有人已不是业主。但仍在小区内居住的，可以取得现产权人的授权后，完整享有业主权利。

◎文/图 全媒体记者方维芳